不動産コンサルタント吉野友悟ジャーナル

不動産コンサルタント吉野の日常や不動産に関するトピックスを発信しております。たまに、冗談も入れていこうと思います。よろしくお願いいたします。

不動産

悪徳業者のカモにされないための 不動産投資基礎講座 第24回ハマったら地獄‼️ 新築木造アパート投資の 思わぬ落とし穴❗️

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悪徳業者のカモにされないための
不動産投資基礎講座 第24回


売りに出ている新築木造アパートの実態を分析‼️

手取りの家賃収入に、空室時の原状回復コストや

賃貸募集時のリーシングコストを考慮した場合、

実際儲かる投資なのか?


実例を基に検証してみます。




収益不動産は、数字のマジックを使えば、いくらでも、

その物件を、「美味しそうに」見せることができてしまいます。

美味しそうだなと思って、安易に手を出してしまうと、

思わぬところに、たくさん落とし穴があり、二度と抜け出せなく

なってしまいますので、お気をつけください。


この動画を最後までご覧頂ければ、

悪不動産業者や闇コンサルタントに騙されたり、

儲からないゴミ物件を買うことはなくなると思いますので

少しでも今回の動画が参考になったなと言う方は、

是非、高評価ボタンとチャンネル登録をお願いいたします。


不動産業者から収益物件の紹介を受けると、物件の資料の中に

収支計算書やシミュレーション等も一緒に入っていると思いますが

おそらく、そのシミュレーションには、空室になった際の、
原状回復コストや賃貸募集にかかるリーシングコストまでは、
収支に入っていないものがほとんどだと思います。

 正直、売り出す段階では、想定が難しいので、なかなか数字として

反映できないというのと、想定の数字を厳しくすると、
利回りが低く見えてしまうので、そこまで想定しないのが現実です。


そこで、今回は、実際に売りに出ていた新築木造アパートの

2つの事例を挙げて、それぞれの物件で、
これまで作成していた通常のキャッシュフローツリーに

空室になった際の原状回復コストや賃貸募集のリーシングコストを
支出に入れたらどうなるのか?

それでもキャッシュフローが出る物件なのか?

検証していこうと思います。


また、不動産投資の初歩的な落とし穴でもある、
売主想定の賃料設定と引き直し賃料設定を比較した
分析もしていきます。


私共は、CPM(全米不動産管理協会認定不動産経営管理士)
不動産投資、不動産賃貸経営の概念を基に、収益不動産を
数字でロジカルに投資分析できるノウハウがあります。

皆様が、無能な不動産屋や悪徳不動産屋にダマされて、
ゴミ物件を買わないように有益な情報を発信しております。


ご視聴の皆様には、不動産投資で成功していただき

資産の最大化を目指して行っていただけたらなと思います。

ありがとうございました。


【より深くご理解されたい方は、過去動画も是非参考にしてください】


キャッシュフローツリーの詳細

https://www.youtube.com/watch?v=d1S2Jrkdbr8&t=1s


レバレッジ効果の仕組みについて

https://www.youtube.com/watch?v=XSxoHErTvPM&t=5s


DCR(借入の安全性指標)

https://www.youtube.com/watch?v=buRPCJCTYUI&t=6s


BER(損益分岐稼働率)

https://www.youtube.com/watch?v=4nP_siEcuy0&t=38s



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次回は、

悪徳業者のカモにされないための
不動産投資基礎講座【第25回】

税引後のキャッシュフローの考え方

これまで、便宜上、税引き前のキャッシュフローで
講義をしてまいりましたが、
本来は、税引後のキャッシュフローで
考えることが大切なのです。
ということで、次回は、
ローン利息、減価償却、所得税・住民税を
考慮したキャッシュフローツリーを
検証してみたいと思います。


次回もお楽しみに!!

【管理受託相談募集中】
賃貸経営として、オーナー様の収益の最大化を目指すべく
アセットマネジメントとプロパティマネジメントの両輪で
運営している管理会社は、日本でごくわずかです。
新規オーナー様や既存の収益不動産の管理に
お困りな方は是非お気軽にご相談ください。
運用状況を数字でロジカルに現状分析し、
改善点、今後の戦略等ズバッとコンサルティングさせて頂きます。

【個別相談受付中】
不動産投資や不動産全般に関するご相談事がございましたら、
なんでもお気軽にご相談ください。
☑不動産投資をしたいが、何から始めたら良いかわからない
☑どのエリアでどんな物件を買えば良い?
☑おすすめの金融機関は?
☑検討中の物件があるけど、セカンドオピニオンとして相談したい。
☑保有中の物件の中間分析や出口を取るべきか保有しつづけるべきか?
 コンサルして欲しい。

また、売却相談(戸建・マンション・土地・収益不動産)も
承りますので、些細なご相談でも構いませんので、
下記メールアドレスやホームページの相談フォームから
お気軽にお問合せ頂けたらと思います。

弊社CFネッツでは、随時個別相談(ZOOMのオンラインまたは対面)を
受け付けております。

ご相談、お申込みは、
私のメールアドレス yoshino@cfnets.co.jp に直接メールを頂くか
または、下記のURLをクリックして、弊社ホームページからお申し込みください。
      
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【お問い合わせ先】
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悪徳業者のカモにされないための 不動産投資基礎講座【第23回】大家さん必見! このアパート、保有し続ける? それとも売却する?

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不動産投資基礎講座【第23回】

大家さん必見!
このアパート、保有し続ける?
それとも売却する?






【目次】YouTubeの目次をクリック頂くと頭出しできます。

00:00 intro
00:21 今回のテーマ解説
03:44  ターニングポイントを知る3つの投資指標
06:18 モデルケース、シナリオ
08:45 キャッシュフローツリー作成
10:31 現状分析シミュレーション
11:04 投資効率のターニングポイント
14:00 利回り計算のポイント
14:28 CCR(自己資金の利回り)算出方法
15:30 自己資金(現在の持分資金)算出方法
18:46 K%(銀行の利回り)算出方法
19:59 IRR(内部収益率)算出方法
21:52 結果
22:30 保有するか?売却するか?判断する
27:00 まとめ
28:19  次回予告
29:00 個別相談、売却相談受付中

不動産投資は、投機(ギャンブル)とは違って、長期保有というのが、
基本原則です。

とはいえ、どのくらいの期間保有すれば、いいのか?

判断基準が、いまいちわからないですよね?

出口(売却)戦略が大事と言われても、いつ売却したら良いのか?

最良のタイミングはいつなのか?売るなら、ベストなタイミングで売りたい!

等、どのように判断したら良いのか、ある程度の判断基準がわかるとやりやすいですよね。

場合によっては、
今は売却のタイミングではなくこのまま保有し続けた方が良いケースもあります。
そのターニングポイントは、購入から〇年後の売却までを想定した

投資分析をすることによって、数字で判断できます。


例えば、5年間保有した物件を分析した結果、

「今は、売るタイミングではなく、このまま保有し続けて、
投資効率が悪くなる〇年後位に、検討してみては、いかがでしょうか?」

というご提案をさせて頂きます。


売却する際は、当然、個々の懐事情やその時の経済情勢にも影響されますし、
様々な不動産投資手法がある中で、全ての物件に今回の手法が、
あてはまるわけではありません。

弊社がおすすめしている、
長期保有前提の新築や築浅の木造アパート物件には、
この手法が適用できますので、是非目安の一つとして、参考にして頂けたら幸いです。


むやみに、不動産屋さんに相談すると、
何も考えずに「売却」方向に話を進められるケースが多々あると思います。
一般の不動産仲介会社は、売らないと仲介手数料が

入ってこないので、投資家の利益を考えた、
コンサル提案はしてくれないのが、実務上で散見されます。

単純に売却するのが全てではありません。

結論、3パターン
(最悪なシナリオ、現実的なシナリオ、最善なシナリオ)の想定を基に
IRRの考え方で判断すると、とてもわかりやすいです。


私共は、CPM(全米不動産管理協会認定不動産経営管理士)の不動産投資、

不動産賃貸経営の概念を基に、収益不動産をロジカルに投資分析できるノウハウがあります。

皆様が、無能な不動産屋や悪徳不動産屋にダマされて、
ゴミ物件を買わないように有益な情報を発信しております。


少しでも皆様の参考になって頂けたら幸いです。

ありがとうございました。


【より深くご理解されたい方は、過去動画も是非参考にしてください】


キャッシュフローツリー

https://www.youtube.com/watch?v=d1S2Jrkdbr8&t=1s


レバレッジ

https://www.youtube.com/watch?v=XSxoHErTvPM&list=PLQBi4ipIUoyKMEtm0v1kwRkd6mdypITPk&index=7


NPV

https://www.youtube.com/watch?v=XtH9p0hsuuM&list=PLQBi4ipIUoyKMEtm0v1kwRkd6mdypITPk&index=2


IRR

https://www.youtube.com/watch?v=kNeJ4fDmEfU&t=88s

私共は、CPM🄬(全米不動産管理協会認定不動産経営管理士)の
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次回は、

悪徳業者のカモにされないための
不動産投資基礎講座【第24回】

収益不動産の実態を分析!!
お部屋の原状回復コストや
賃貸募集時のコストを
考慮した場合、実際儲かる投資なのか?


収益不動産を購入する際に、不動産会社から提案される
一般的なシミュレーションに加え、空室が出た際の
原状回復コストや賃貸募集時のコストを
考慮すると、どのような結果になるのか?
検証してみたいと思います。


次回もお楽しみに!!


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また、売却相談(戸建・マンション・土地・収益不動産)も
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ご相談、お申込みは、
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当日見逃された人必見!!【2月18日(土)10:00~配信】無料配信の期間限定公開!!

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当日見逃された人必見!!【2月18日(土)10:00~配信】無料配信の期間限定公開!!

本日は、多くの方にリアルタイムでセミナーをご視聴、ご参加頂き誠に
ありがとうございました。チャットでのやり取りも盛り上がり、
いつも一方通行のようなYouTubeセミナーも視聴者の方とのやり取りを
通じ、参加型のセミナーになりとても有意義な時間だったのではないかと
思います。

昨日も深夜2時まで、レジュメの作っていて、本日も気づいたら深夜2時に
ブログを更新している次第です。

当日リアルタイムで、セミナーご視聴できなかった方は、特別に期間限定ですが
本日のセミナー動画をアップしておきますので、是非ご覧頂けたらと思います。
よろしくお願い致します。

【2月18日(土)10:00~配信】無料配信
2023年賃貸繁忙期中盤戦のマーケット分析と、
賃貸トレンドを反映した不動産投資分析

日時:2月18日(土)10:00~
※無料!! YouTube生配信!! 事前申込無しのフルオープンセミナー!!

★★ご視聴はこちら★★




講師:吉野 友悟

本セミナーでは、 前回1/21に生配信した
2023年賃貸繁忙期前半戦のマーケット分析と、
空室対策からみた不動産投資物件の選び方」の続編として、
中盤戦の賃貸マーケット分析についてのレポーティングを行い、
そこから得られた市況のトレンドを投資分析に反映させることによって、
現在の不動産投資が「どのような利回りなのか?どの程度のリスクなのか?
他の金融商品との比較はどうなのか?」を皆様に明確にお伝えいたします。

今回は、マーケット分析を基に、
①賃貸繁忙期後半戦を勝ち抜く戦略
②トレンドを反映し現在の不動産投資を見える化
について解説します。

特に不動産投資初心者・中級者の方は、本セミナーをご視聴いただくことで、
現在の賃貸市況(空室リスク)の実態と、
不動産投資の投資分析方法を学んで頂くことができるのでオススメです。
もちろん、既に不動産投資を行っている方は最新の市況情報を基に、
目前の投資戦略を立案できるなど、確実にお役立ていただける内容です。

今回は、CPM/CCIMのダブルライセンスホルダーでもある、
CFビルマネジメント代表の小川と、
CPMライセンス取得試験を終えた直後であり、
アセットマネージャー(投資売買コンサルタント)から
プロパティマネージャー(賃貸経営コンサルタント)
転向した吉野が、
売買から賃貸まで一貫したコンサルティング経験を基に、
皆様に凝縮された情報を公開します。

また、前回に引き続き、
生配信をリアルタイムでご視聴いただいた方には
ラッキーな特典があるかも?
しれません。是非当日はリアルタイムでご視聴ください。





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不動産投資に関する知識やノウハウが無い不動産会社や、
自社で管理しようとしない不動産屋、
サブリースでの管理を勧める不動産屋
・金融機関から進められる物件は、
ゴミ物件の可能性が高いのでご注意ください。 そんな物件を買ってしまった暁には
不動産屋や銀行だけが儲かって、
購入者(投資家)は儲からないと言っても
過言ではありません。 不動産投資は、表面利回りはもってのほか、
初期分析だけで安易に判断するのではなく、
運用中の収益や売却時の損益まで想定して
分析した結果で判断するのが大切です。
また、想定するシナリオについても、
甘く見ては意味がなく、
運用中にかかる様々なコストを想定した場合、
どういう結果になるのか?
それによって、その物件に投資するしないを
判断したり、運用中の物件を分析するのであれば、
引き続き保有するのか?資本改善すべきか?
出口を取るべく売却した方が良いのか?など、
数字で判断することができます。 私共は、CPM(全米不動産管理協会認定不動産経営管理士)の
不動産投資、不動産賃貸経営の概念を基に、
収益不動産をロジカルに投資分析できるノウハウがあります。 皆様が、無能な不動産屋や悪徳不動産屋にダマされて、
ゴミ物件を買わないように、また、昔ながらの付き合いや
しがらみで、なあなあで管理している管理会社に、
杜撰な管理をされて、管理フィーだけ吸い取られ、
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2023年賃貸市場分析、投資分析徹底解説!! 2月18日(土)10:00 YOUTUBE生配信します!! 無料!申込不要!! 

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2023年賃貸繁忙期中盤戦のマーケット分析と、
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日時:2月18日(土)10:00~
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講師:吉野 友悟

本セミナーでは、 前回1/21に生配信した
2023年賃貸繁忙期前半戦のマーケット分析と、
空室対策からみた不動産投資物件の選び方」の続編として、
中盤戦の賃貸マーケット分析についてのレポーティングを行い、
そこから得られた市況のトレンドを投資分析に反映させることによって、
現在の不動産投資が「どのような利回りなのか?どの程度のリスクなのか?
他の金融商品との比較はどうなのか?」を皆様に明確にお伝えいたします。

今回は、マーケット分析を基に、
①賃貸繁忙期後半戦を勝ち抜く戦略
②トレンドを反映し現在の不動産投資を見える化
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特に不動産投資初心者・中級者の方は、本セミナーをご視聴いただくことで、
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CPMライセンス取得試験を終えた直後であり、
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初期分析だけで安易に判断するのではなく、
運用中の収益や売却時の損益まで想定して
分析した結果で判断するのが大切です。
また、想定するシナリオについても、
甘く見ては意味がなく、
運用中にかかる様々なコストを想定した場合、
どういう結果になるのか?
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引き続き保有するのか?資本改善すべきか?
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悪徳業者のカモにされないための 不動産投資基礎講座【第22回】この1棟アパート投資本当に儲かるの?

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不動産投資基礎講座【第22回】


不動産投資で儲ける方法

【PART4】DCF法のNPVとIRRを理解する(最終章)


この1棟アパート投資本当に儲かるの?







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それとも売却する?

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